Як узгодити перепланування квартири: детальна покрокова інструкція

Перепланування – це складний процес, який часто забирає більше часу не на самі будівельні роботи, а на узгодження в різних інстанціях. Саме адмінпроцедури можуть затягнутися надовго і вимагати великого терпіння та уважності.

Якщо ви не знаєте, куди звертатися, які документи збирати та що саме потрібно просити, ця покрокова інструкція допоможе детально розібратися, як узгодити перепланування. Часто виникає питання: чи обов’язково отримувати дозвіл, якщо ремонт відбувається у власній квартирі? Відповідь однозначна – так, потрібно. Несанкціоноване перепланування може спричинити серйозні проблеми. Не лише сусіди можуть поскаржитись через шум і викликати перевірку, що призведе до штрафів, а й надалі при продажу чи заставі житла можуть виникнути труднощі. У результаті доведеться або повертати квартиру до первісного стану, або легалізувати перепланування, що зазвичай обходиться значно дорожче.

Тому, якщо ви плануєте покращити своє житло, обов’язково зберіть необхідний пакет документів і зверніться за дозволом у відповідні органи. Ми ж допоможемо вам розібратися у юридичних аспектах перепланування у багатоквартирному будинку, надаючи короткий посібник з основних питань.

Несанкціоноване перепланування може створити реальні проблеми

Як узгодити перепланування: покрокова інструкція

Перед тим як розпочати інструкцію, варто розібратися, що саме означає термін «перепланування житлового простору».

Що таке перепланування? Цей термін включає два основні поняття:

1. Переобладнання квартири, тобто перенесення або заміна інженерних мереж, сантехніки, електромонтажних робіт, які вимагають внесення змін до технічного паспорта житла;

Перенесення інженерних мереж потребує внесення змін до техпаспорта

2. Зміна конфігурації приміщень. Необхідно отримувати дозвіл на будь-які роботи, що стосуються несучих стін, опор, конструкцій, перегородок, перекриттів. Навіть якщо ви хочете розширити дверний проріз, перенести його в інше місце, змінити конструкцію підлоги або встановити нову перегородку – це теж відноситься до перепланування.

Роботи з перепланування стін належать до категорії перепланувальних

Коли потрібно отримувати дозвіл на перепланування?

Важливо чітко знати, як узгодити перепланування, адже неузаконені зміни можуть призвести до серйозних наслідків. Через те, що конфігурація квартири не відповідатиме техпаспорту БТІ, ви не зможете її продати, а страхова компанія може відмовитись відшкодовувати збитки у разі страхового випадку. Також ви не зможете оформити спадщину, дарування чи інші юридичні операції з квартирою.

Ще гірше – якщо буде зруйнована несуча стіна, це може поставити під загрозу безпеку всього будинку, зробивши його аварійним і непридатним для проживання. Чи хочете ви цього? Звичайно, ні! Тому уважно вивчайте інформацію про те, як узгодити перепланування за покроковою інструкцією, щоб розуміти, за що саме ви несете юридичну відповідальність.

Уважно вивчіть інформацію про узгодження перепланування

Що говорить закон?

Навіть якщо ви просто плануєте перенести радіатори на засклену лоджію, потрібно знати, як узгодити перепланування за покроковою інструкцією.

Штраф накладається на всіх, хто виконує перепланувальні роботи без дозволу. Суд може зобов’язати власника повернути квартиру до первісного стану, причому за свій рахунок і у встановлені терміни. Якщо це не буде виконано, можливе примусове виселення та продаж квартири з аукціону. Виручені кошти використають для усунення наслідків незаконної перепланування.

Щоб уникнути проблем, потрібно знати, які роботи категорично заборонені:

Заборонено виконувати роботи, якщо:

1. Можливе порушення міцності і стійкості несучих конструкцій або їх обвал.

2. Змінюються або прибираються вентиляційні канали.

3. Збільшується навантаження на несучі опори понад проектні норми (наприклад, важкі стяжки або заміна легких перегородок на масивні).

4. Порушуються санітарно-гігієнічні норми чи пожежна безпека.

Щоб уникнути проблем, потрібно знати, які роботи заборонені

• Навіть при перенесенні радіаторів на лоджію необхідно знати, як узгодити перепланування за покроковою інструкцією.
• Не можна погіршувати умови експлуатації будинку, ускладнюючи доступ до відключних пристроїв інженерних мереж.
• Заборонено встановлювати регулюючі чи відключаючі вентилі на загальнобудинкових системах, що обслуговують не лише вашу квартиру.
• Не можна монтувати теплі підлоги, якщо їх живлення планується від загальнобудинкової системи опалення.
• Ви не маєте права впливати на приміщення, що належать цивільній обороні, без відповідного дозволу начальника штабу.

Рекомендуємо займатися узгодженням перепланування ще на початковому етапі ремонтних робіт. Дозвіл можна отримати у житлових інспекціях або спеціальних комісіях, які працюють у кожному місті чи районі.

Також доведеться пройти такі інстанції:

1. Санітарно-епідеміологічна служба.

2. Бюро технічної інвентаризації (БТІ).

3. Управління архітектури та планування.

4. Пожежний нагляд.

Краще починати узгодження перепланування на початковому етапі ремонту

Демонтаж ненесучих перегородок не становить небезпеки, однак будь-які роботи з несучими конструкціями повинні супроводжуватись розробкою спеціального проекту.

Отже, з чого почати оформлення документів?

Крок № 1

Переконайтеся, що ваші плани дійсно відносяться до перепланування. Ви можете починати ремонт без узгоджень, якщо плануєте лише змінити оздоблення стін, стель, підлог або встановити/розібрати вбудовані меблі.

Якщо замінюєте інженерне обладнання аналогічним за характеристиками, дозвіл не потрібен, навіть якщо ви не знаєте, як узгодити перепланування.

Дозволяється змінювати розташування плити та мийки в межах кухні, встановлювати антени, кондиціонери на фасаді будинку, а також змінювати матеріали оздоблення і форму балкона.

Усередині квартири можна монтувати розсувні та карусельні двері без зміни розмірів дверних прорізів.

На фасаді без узгодження можна замінювати столярні вироби, навіть якщо змінюється їх дизайн.

Перестановка опалювальних та газових приладів можлива лише за умови відсутності прокладання додаткових мереж.

Кондиціонери можна встановлювати на фасад без узгодження

Крок № 2

Якщо ви зрозуміли, що потрібне узгодження, наступний крок – збір документів.

Зберіть документи, що підтверджують ваше право власності або законність проживання.

Це може бути державне свідоцтво про право власності або договір соціального найму з ЖЕКом. Якщо документів немає, їх потрібно отримати або відновити.

Необхідно також додати виписку з домового книги (видає паспортний стіл), копію особового рахунку (отримується в ЖЕКу), поетажний план будинку та технічний паспорт на квартиру (отримуються в БТІ).

Потрібно подати заяву про дозвіл на перепланування та додати письмову згоду всіх зареєстрованих у квартирі мешканців.

Якщо квартира куплена в іпотеку або знаходиться в заставі, необхідно отримати дозвіл банку.

Якщо квартира куплена в іпотеку, потрібен дозвіл банку

Щоб було зручніше, рекомендуємо оформлювати документи електронною поштою. БТІ може надати план квартири у форматі DWG, який можна редагувати в графічних редакторах. Вартість та терміни виконання заявки дізнавайтеся телефоном.

Не варто починати штроблення під труби чи електропроводку в панельних будинках без дозволу – це небезпечно і заборонено.

У таких будинках заборонено робити прорізи в стінах, нішах, колонах та інших несучих елементах без погодження з автором проєкту будинку або його правонаступником. Якщо їх знайти не вдасться, доведеться проходити дороговартісну експертизу.

Ніколи не починайте перепланування без згоди компетентних спеціалістів – це гарантія безпеки і вашого спокою.

Після отримання дозволу ви також отримаєте вказівки щодо термінів виконання робіт і можливість викликати комісію для приймання прихованих робіт до початку оздоблювальних робіт.

Крок № 3

Отримайте технічний паспорт квартири – це необхідно для узгодження перепланування та подальших дій.

Без нього неможливо зареєструвати прописку, продати квартиру або здійснити нарахування за комунальні послуги.

Документ замовляйте у БТІ, сплативши держмито, надавши паспорт, оригінал та копію документа, що підтверджує право власності, і написавши заяву на технічну інвентаризацію.

Технічний паспорт замовляйте у БТІ

Крок № 4

Замовте проект перепланування.

Для простих змін, що не зачіпають несучих конструкцій та основних мереж, можна обмежитись ескізом, який роблять безпосередньо на плані БТІ – у електронному вигляді або на ксерокопії чорнилом.

Якщо перепланування серйозне, потрібно отримати проектну документацію. Типові проекти можна шукати на сайті житлової інспекції. Якщо підходящого варіанту немає – замовляйте індивідуальний проект у державній чи комерційній проектній організації, що має відповідні допуски. Цю ж організацію можна залучити для авторського нагляду.

Проектну документацію замовляйте у державній або комерційній проектній організації

Крок № 5

Ведіть журнал робіт. Разом із дозволом на перепланування вам видадуть спеціальний журнал, у якому потрібно фіксувати всі проведені роботи.

Не ігноруйте цей журнал – незаповнений журнал може стати причиною відмови у підписанні акта приймання робіт, і в такому разі перепланування буде вважатися незаконним.

Складати акти прихованих робіт і вести журнал має право лише сертифікована організація з авторським наглядом. Ви або несертифікована бригада можете вносити у журнал лише прості дії, такі як демонтаж тимчасових перегородок.

Не фіксуйте у журналі оздоблювальні роботи, встановлення чи розбирання вбудованих меблів, якщо вони не створюють окремі приміщення. Заміну сантехніки на аналогічну без переміщення також не потрібно відображати.

Обов’язково ведіть журнал виконаних робіт

Крок № 6

Подайте зібраний пакет документів до житлової інспекції на затвердження.

Якщо плануєте розширення площі квартири за рахунок спільної території з сусідами, отримайте їх письмову згоду – без неї рішення не ухвалять.

Документи можна подавати особисто або онлайн через офіційний сайт. Розгляд заяви може тривати до 35 днів.

Затвердіть зібраний пакет документів у житловій інспекції

Крок № 7

Після завершення ремонту знову зверніться до житлової інспекції за закриваючими документами.

Створюється комісія, яка перевірить відповідність виконаних робіт затвердженому проекту. Якщо акт приймання підписано, зверніться до БТІ для отримання нового техпаспорта на оновлене житло.

Якщо площа квартири змінилась, доведеться також оформити нове свідоцтво про право власності.

Якщо площа квартири змінилась, потрібно замінити свідоцтво про право власності

Що робити у разі відмови?

Цього можна уникнути, якщо у питанні «як узгодити перепланування» покрокова інструкція доповниться консультацією фахівців.

Відмовити можуть, якщо подано неповний пакет документів, документи подано не до того органу або проект суперечить законодавчим нормам. Перші два випадки легко виправляються, а ось останній може потребувати судового розгляду.

Щоб цього уникнути, проконсультуйтесь із спеціалістами у сфері проектування, будівництва та юриспруденції. Вони знають, чого робити категорично не можна, і можуть запропонувати альтернативні варіанти перепланування, які задовольнять ваші бажання і будуть законними.

Перед початком перепланування краще проконсультуватися зі спеціалістом